隨著新竹科學園區核心腹地與廠辦空間持續飽和，高科技產業的擴產需求正加速向外延伸，形成一條由竹科向南輻射至香山、竹南的「科技產業走廊」。根據市場最新觀察與產業動態指出，苗栗竹南與新竹香山交界帶已正式成為科技業布局的新熱點，工業地產市場明顯升溫，產業南移趨勢已全面成形。

今年最具指標性的案例之一，即為日月光投控旗下的封測大廠矽品精密，斥資約 28.01 億元新台幣購入竹南科學園區的既有廠房。竹南科學園區本身緊鄰竹科，具備完整的供應鏈銜接優勢，向來被視為竹科外溢的第一圈核心承接區。隨著台積電先進封測廠（AP6）全面營運，加上周邊材料、設備供應鏈持續深化布局，區域產業密度快速提升，也使該區的大型工業土地呈現供不應求的緊繃狀態。

在產業外溢效益的帶動下，香山與竹南交界一帶已逐漸凝聚成關鍵的工業聚落。擁有超過 4,000 坪以上工業土地，不僅能完美支援大型貨櫃與重型聯結車的迴車動線，大車進出極便，更具備無可比擬的交通區位優勢，能以最短距離快速直上國道三號與西部交通幹道。對於強調即時配送（Just-in-Time）、高效率集散貨的高頻率供應鏈而言，這裡就是最完美的轉運中樞。

從矽品收購案可以看出，無論是企業自用擴廠，或是大型 BTS（客製化租賃建廠）趨勢，2026 年的布局重點皆在於「可立即生產的廠房卡位」。當大面積工業廠地成為市場稀缺資源，具備備用倉儲功能且交通動線完美的頂級地塊，正從過去的備援區正式躍升為核心戰略據點。

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