上週台灣人壽與長榮集團（2603）旗下榮運（2607）合資成立「中信榮盛股份有限公司」，總投資規模逾500億元，將於桃園航空城打造集倉儲物流、商場、國際旅館與大巨蛋於一體的複合型園區，預計今年8月動工，第一期於2028年底至2029年間完工。
上週台灣人壽與長榮集團（2603）旗下榮運（2607）合資成立「中信榮盛股份有限公司」，總投資規模逾500億元，將於桃園航空城打造集倉儲物流、商場、國際旅館與大巨蛋於一體的複合型園區，預計今年8月動工，第一期於2028年底至2029年間完工。
這項合作某種程度上像是一場「雙核領航」的策略佈局：一端是金融資本與資產配置能力，另一端則是長期累積的物流倉儲營運經驗。透過合資平台，將開發、招商、營運、資金與風險管理整合於同一價值鏈之中，形成更具規模與效率的資產運作模式。
回到物流資產定價的核心議題，專業投資機構在評估此類資產時，關鍵仍在於租金收入的穩定性。租期長短、租金調幅機制、押金條件、租戶信用，以及對產業景氣循環的承受能力，都將直接影響投資人對租金報酬率的假設與資產評價。
國際市場亦提供清楚的對照。2024–2025年間，美國物流資產市場顯示，具固定租金調幅的長租期資產，即使在利率高檔環境下仍維持穩定成交表現；日本關東物流市場則呈現明顯分化，十年以上租期的標的，其資本化率普遍低於短租期資產；新加坡現代化物流園區亦因租戶結構穩定與制度化管理，長期維持相對低的空置率。
在和氏璧長期累積的商用不動產交易實務中，我們通常會先彙整完整的租約摘要，並列示相關查核文件以對應交易流程。更重要的是，這些細緻而嚴謹的前期工作，使投資機構在建立財務模型時具備更高的可預測性，進而讓資產能更真實地反映其合理市場價值，而不僅僅只停留在價格本身。
和氏璧觀點：租約結構，往往比資產本身更能決定其市場價值。
歡迎直接私訊和氏璧，安排一對一評估。
#市場觀察 #和氏璧 #物流倉儲 #租金報酬 #工業不動產 #雙核領航 #桃園航空城
探索更多精彩內容
近期南茂以 8.8 億元取得群創位於台南新市南科之部分廠房，建物面積約 10,380 坪。依公開資訊觀察，本次取得主要作為營運及生產使用，並同步布局記憶體封測產能。此一交易亦再次反映，科技業在評估工業不動產時，關注重點在於標的是否具備快速承接生產、縮短投產時程的條件。
這幾天，市場上陸續出現杜拜機場運作受影響、航班調整，以及觀光人流明顯波動的相關消息。同時，從部分市場資訊也可觀察到，杜拜房價出現修正跡象，甚至有高端資產持有者開始釋出手中物業，加速資產調整。
在上一篇全球居住市場主題文章中，我們談到當全球局勢出現不確定時，國際資本往往會回到制度成熟且結構穩定的城市。而倫敦之所以能長期吸引全球資金，很大程度上來自其不斷演進的金融城市結構。
壽險資金佈局 桃園楊梅高規物流投資案
【全球局勢動盪，倫敦仍是國際資本的長期選擇】 當世界充滿不確定時，資本往往會回到最成熟、最穩定的城市。 近期中東局勢再度升溫，從能源價格波動、航班調整，到全球金融市場的避險情緒升高，都再次提醒國際投資人：地緣政治風險已經成為資產配置不可忽視的一環。 在這樣的時刻，全球資金往往會重新評估「安全城市」的價值。而在眾多國際城市之中，倫敦始終是一個難以取代的存在。
昨天中東局勢再度升溫，伊朗報復性空襲的消息迅速傳遍全球媒體，而杜拜地標哈里發塔（Burj Khalifa）一度緊急疏散人員的新聞，也讓許多投資人重新思考一個問題：當我們把資產配置到不同國家時，究竟在投資的是什麼？